Borçlar Kanunu’nun Apartman ve Site Yönetimine Etkisi
Türk Borçlar Kanunu, apartman ve site yönetimlerinde doğan borç ilişkilerini, sözleşmesel yükümlülükleri ve tarafların sorumluluklarını düzenleyen temel kanunlardan biridir. Aidat borçları, hizmet alımları, kiracı–kat maliki ilişkileri ve yönetim ile yapılan sözleşmeler Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Apartman ve site yönetimleri; kat maliklerine, kiracılara ve hizmet sağlayıcılara karşı doğan borç ilişkilerinde Borçlar Kanunu’na uygun hareket etmekle yükümlüdür.
Aidat Borçları ve Ödeme Yükümlülüğü
Apartman ve site giderlerine katılma yükümlülüğü, Kat Mülkiyeti Kanunu ile birlikte Borçlar Kanunu hükümleri doğrultusunda değerlendirilir. Kat malikleri ve kiracılar;
-
Aidat ve ortak giderleri zamanında ödemekle,
-
Gecikme halinde doğacak faiz ve yasal sonuçlara katlanmakla
yükümlüdür.
Aidat borçlarının ödenmemesi durumunda, yönetim tarafından yasal takip ve icra süreci Borçlar Kanunu hükümlerine dayanılarak başlatılabilir.
Yönetim ile Yapılan Sözleşmeler
Apartman ve site yönetimi ile yapılan;
-
Yönetici sözleşmeleri
-
Hizmet sözleşmeleri
-
Bakım ve onarım sözleşmeleri
Borçlar Kanunu kapsamında sözleşme serbestisi, ifa yükümlülüğü ve sorumluluk esaslarına tabidir.
Taraflar, sözleşmede belirtilen yükümlülükleri yerine getirmekle sorumludur. Sözleşmeye aykırı davranılması halinde tazminat ve fesih gibi hukuki sonuçlar doğabilir.
Kiracı ve Kat Maliki İlişkileri
Apartman ve site içerisinde bulunan bağımsız bölümlerde, kiracı ile kat maliki arasındaki ilişkiler Borçlar Kanunu hükümlerine göre düzenlenir. Aidat, ortak giderler ve kullanım sorumlulukları bu çerçevede değerlendirilir.
Kiracının aidat borcunu ödememesi halinde, yönetim gerekli hukuki işlemleri Borçlar Kanunu hükümleri doğrultusunda yürütebilir.
Hizmet Alımları ve Yönetimin Sorumluluğu
Apartman ve site yönetimleri; temizlik, güvenlik, bakım, onarım gibi hizmet alımlarında Borçlar Kanunu’na göre;
-
Hizmetin sözleşmeye uygun şekilde yerine getirilmesini sağlamak,
-
Bedelleri zamanında ödemek,
-
Ayıplı veya eksik hizmet durumunda gerekli yasal hakları kullanmak
ile yükümlüdür.
Hukuki Uyumun Önemi
Borçlar Kanunu’na uygun hareket edilmesi, apartman ve site yönetimlerinde doğabilecek hukuki ihtilafların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır. Yönetimlerin, tüm borç ilişkilerini yazılı sözleşmeler ve kayıtlı işlemlerle yürütmesi, hem kat maliklerinin hem de yönetimin haklarını korur.